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郁亮“松口”:对标贝壳,万科分拆万物云,将赴港上市
时间:2021-11-15 14:17 作者:admin 点击:
html模版郁亮“松口”:对标贝壳,万科分拆万物云,将赴港上市

跟主业1671多亿元的营收规模相比,今年上半年万科物业板块104亿元的营收,还有些不值一提。“逻辑变了,我们从赚大钱、快钱转为赚慢钱和小钱。”郁亮说。但业内分析,万物云上市估值或在2000亿左右,和万科A当前市值几乎持平。

文|《中国企业家》记者 李艳艳

编辑|米娜

头图摄影|史小兵

猝不及防,哀鸿遍野的房地产市场,传来了一个好消息。

11月5日晚,万科发布公告称,公司拟分拆旗下子公司万物云到港交所上市。截至公告日,万科直接或间接合计持有万物云 62.889%股权。同时,万科也在公告中提示风险称:其将启动万物云境外上市的筹备工作,但万物云的发行上市方案尚存在一定不确定性。

“目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头,公司认为上市时机成熟,董事会已审议通过,下一步将提请股东大会审议。”关于上市时机选择与进展情况,万科方面对《中国企业家》这样表示。

“恰逢其时,合伙奋斗。”公告刊出不久,万科集团合伙人、万物云CEO朱保全在个人微信朋友圈写下这句话,并附上公告原文截图。

万科物业板块此前曾多次被传上市,但万科一直予以否认。最近两三年,万物云是否上市、何时上市,几乎成为每年郁亮现身万科业绩会、媒体会等场合的“必答题”。架不住追问,擅长“打太极”的郁亮表示,“暂时没想好”。他的回答也很“郁式”:“我怕资本市场把我们引导坏了。”

即将迈入上市旅程的万物云,是万科谋求转型和“管理红利”的主力角色,也是一块线上与线下、科技与空间服务融合发展的创新试验田,它的生意模式,被业界称为物管界的“贝壳”。

在郁亮眼中,未来万科物业业务有机会达到千亿级市值规模。今年6月,在谈到万物云的上市问题时,他的表态是:万物云要作为城市服务商去敲锣。如今,公告落地。郁亮终于“松口”了。

时机到了

从万科物业到万物云,何时上市??这个每年都追问的问题,每年都没结果。时间一长,大家反而“脱敏”了。半个月前,万科举行了年度媒体会,会议结束后,万物云的一位高管对《中国企业家》笑言,“奇怪,今年竟然没人提问我们上市的事!”

但一切也都有迹可寻。上述万科年度媒体会,似乎成了带有强烈万物云色彩的“专场show”。朱保全作为主持人和业务演讲嘉宾,既贯穿全局带节奏,又深入浅出谈业务,最后还不忘点评“总是划水、回避提问”的郁亮,给他起了个“太极禅师”的称号。

如此轻松愉悦的气氛,让人不禁感慨,果真是“时机到了”。 “一定不能以一个传统物业公司的模式去上市。”郁亮在谈及万科物业的上市愿景时曾表示。如今的万物云,全称为“万物云空间科技服务股份有限公司”。

其官网信息显示,万物云公司旗下包含“空间(Space)”、“科技(Tech)”、“成长(Grow)”三大业务模块,致力于以科技推动空间服务业的数字化升级。目前,万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌。其中,万科物业、万物梁行、万物云城分别对应万科集团的社区服务、商企服务、城市服务三大业务板块。

“此次分拆上市后,将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势,提高公司及万物云的持续运营能力。”谈及万物云上市的原因和意义,万科方面对《中国企业家》解释称。

万科在公告中披露称,2018年度、2019年度、2020年度实现的归属于母公司所有者的净利润分别为337.7亿元、388.7亿元、415.2亿元,实现最近三年连续盈利。 万科还表示,分拆上市后,公司仍将继续保持对万物云的控股权。

关于万物云未来的上市进程,朱保全的计划更为具体和长远。早在今年5月,他就在万御安防发布会上表示,“未来(万物云的)所有板块都可以上市,万物梁行、朴邻发展或万御安防都可以独立上市。”

“这段时间(万物云上市)如能通过审批,倒不失为一个好时机。”资深学者、汇生国际资本总裁黄立冲表示。据他观察,现在很多公司的上市审批进程较慢,市场上公开招股的公司不多,如果短时间内能上市,万物云或会受到更多欢迎。此外,万科自身也有改善财务报表的需要。

据业内人士估算,万物云上市,估值或在2000亿以上。截至11月5日收盘,万科A股最新市值是2071亿元,几乎追平。另有行业人士指出,如若万物云能尽早上市,或许阳光城所持万物云的股权便能尽早变现,这对于近期火烧眉毛的阳光城来说,是个好消息。

物管巨头的规模进击

物业板块,是万科多元业务体系中的“香饽饽”。万科在物业服务方面的营收规模,早就居于行业头部水平。

往期财报数据显示,2017-2019年,万科在物业板块实现总营收分别为71.26亿元、97.95亿元、127亿元,复合年增长率21.24%。

2020年年报,万科首次以万物云为主体,披露其物业板块收入。报告期内,万物云实现营业收入182.04亿元,同比增长27.36%;年末累计在管面积5.6亿平方米,其中一半来自于万科以外的项目。

克而瑞榜单显示,2020年万物云在管面积位列行业第一。同期,碧桂园服务营收156亿元、在管面积为5.05亿平方米(包含“三供一业”业务及城市服务);雅生活服务营收100.26亿元、在管面积5.23亿平方米(已计入询顾问及参股公司的在管面积)。

2021年年中,万物云实现营业收入103.8亿元,同比增长33,万博娱乐登陆.3%。其中,住宅物业、商业物业、智慧城市服务占比分别为55%、30.4%、6.1%,业务类型多元;55%的营收来自于万科集团以外的第三方项目。

截至今年6月末,万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米,较2019年末增长6.25%。

最新一期的万科三季报,其中并未披露除地产业务以外的其他业务板块营收情况。但三季报显示,报告期内,万物云武汉远程运营中心已于今年7月1日正式落成并启用,3000多个在管项目实现了线上指挥调度和运营考核。 上市前的万物云,亦在资本及业务层面“加紧”了布局。

8月5日,万物云与阳光城(000671)达成了换股协议,万物云将持有上海阳光智博生活服务集团股份有限公司(下称“阳光智博”)100%股权,阳光城将持有万物云4.8%股权,同时,双方成立新合资公司承接阳光城新开发项目。

阳光智博此前的招股书显示,截至2020年末,阳光智博在管总建筑面积3020万平方米、合同总建筑面积为6710万平方米。

紧接着,今年9月,万物云在福州召开与伯恩物业的战略合作启动会。伯恩物业的原团队将加入万物云组织体系,成为万物云员工。伯恩物业超7000万平方米的管理面积,则将被万物云“收入囊中”。

据悉,伯恩物业是福建地区管理规模最大的物业企业之一。未来,伯恩物业商写、医院、学校、旅游景点等业务模块将加入万物云相应垂直业务板块,逐步导入万物云质量体系,使用万物云星尘系统及BPaaS服务。

规模扩增背后,万物云也在不断向外界传递,自己是个平台的信号。就像贝壳收编了大量第三方中介机构那样,万物云也在不断吸纳中小物业企业的加入,比如阳光智博。正如朱保全所说,万科物业更名升维为万物云时,就决定了要走平台化、生态化的发展路线。

万物云的野心:一个赚小钱的新物种?

2020年,30岁的万科物业更名万物云。

“没有一个物种在身体里进化出了‘轮子’,但或可以进化出发明轮子的大脑。”今年初,朱保全在新年寄语中写下这样一句话。接着,他将笔触延伸至物业行业。

在很多人看来,物业行业的“线下”,是家长里短和人情冷暖,是千千万万个服务触点和品质感受,是复杂的作业场景和流程,总之,是一片混沌。追问本质,从混沌到秩序,做物业行业BPaaS(流程即服务)。技术是工具,本质还是服务???让我们服务服务者。

“万物云不是传统的物业公司,也不仅是传统的服务型公司。”今年3月的2020年度业绩会上,万科总裁祝九胜说。更早前,朱保全表示,万物云定位为空间科技服务,发展重点是“科技”,“未来万物云的竞争对手,是科技公司的下沉。”

“万物云”更名同时,还推出了国内首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”,后者与万科物业、万物梁行共同形成了三大空间子品牌体系,被称为万科物业的“三驾马车”。

品牌成立之初,万物云城给自己定了一个小目标,即“百城计划”??未来三年,在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群,以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南等7个重点城市,实现100个城市服务项目的签约目标。

朱保全表示,截至目前(10月22日),万物云城已实现40个城市服务项目的签约,“百城计划”将会提前完成。同时,他还指出,如果能形成以街道为单位的合作密度,也会考虑做收购,目标是实现“千条街道计划”。

“以后在万物云的计量单位里,可能不再是一个个项目,而是一条条街道。”朱保全说。

未来的行业内外,万物云对标的公司是谁?对这个问题,郁亮已有了答案。“万物云跟贝壳是一样的。贝壳是在定义它所处的行业,万物云也将定义自己所处的行业。”今年3月底,郁亮对《中国企业家》说。

最近这两年来,万科自身数字化进程不断加快。郁亮对《中国企业家》强调,“万科要向他们(科技巨头公司)好好学习,提升万科的科技水平,从而重新定义我们所处的行业。”

万物云的成长模式,是一个传统行业试图打破传统的发展样板,也是行业“老大哥”万科探索自身转型思路的注脚。曾经明示“万亿大万科”的郁亮,早已将心事遥存。如今,他说得最多的话,就是尊重常识,回归常态。“万科很庆幸,这几年(规模)不是老大。行业老大转型比较难,正好因为不是老大,也给了万科转型发展的机会。”今年10月底的万科年度媒体会上,郁亮说道。行业正处凛冬,但郁亮坚信,天下没有做完的生意,只有没做好的生意。

进入冬天的万科,正等待在下一个春天里被需要。赚些小钱,是郁亮想到的新“活法”。“逻辑变了,我们从赚大钱、快钱转为赚慢钱和小钱。”郁亮说。确实,跟主业1671多亿元的营收规模相比,今年上半年万科物业板块104亿元的营收水平,显得暂时有些不值一提。

朱保全说,现在物管行业动辄几十上百亿的收并购背后,存在一定行业隐忧。万物云提出,要把住宅服务视为民生服务,避免为资本所驱动,控制增速不超过30%。规模诉求下,万物云将增长压力交给了商企服务和城市服务两个板块,增速分别为30%-60%和60%以上。

不过,同样是在此次媒体会上,朱保全感慨说,自己最近很忧虑。因为前两年,物业成为房企的香饽饽,老板们都说,物业是开发商的未来,但今年地产行情式微,老板们又纷纷把“未来”卖掉换钱了。既然如此,那么“物业还是不是房企的未来”?

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